前几年地产商场兴旺，假如你问一家房企最想要什么？多数人或许会说，想要多拿几块地，多卖几套房。
到这两年，假如你再问房企最想要什么？答复一定是，想要钱。
商场下行、融资途径收紧，许多中斗室企借不到钱，即使龙头房企，其融资本钱也在小幅走高。
可是上星期，龙湖发布了一则布告，其融资本钱，低得让人流泪：
“发行于2027年到期的2.5亿美元3.375%优先收据，发行于2032年到期的4亿美元3.85%优先收据”。
算计6.5亿美元，45亿人民币，这么廉价的利率就借到了？
几乎让地产同行，闻者悲伤，见者落泪。
3.375%，这个数字意味着什么？
多个方面数据显现，2019年95家典型房企的境外融资本钱超越8%，是龙湖的两倍还多；
境内融资方面，干流房企遍及高于5%，还有许多高于10%，而龙湖现已接连4年低于5%。
以2019年为例，龙湖进行了三笔融资：
1、2月20日及21日，发行规划为22亿元的公司债券，分别是票面利率为3.99%的17亿元的五年期债券，和票面利率为4.7%的5亿元七年期债券；
2、7月19日，发行住宅租借事项公司债，规划为20亿元。分别为5亿元的五年期债券，票面利率低至3.9%，以及15亿元的七年期债券，票面利率为4.67%；
3、9月9日，发行于2029年到期8.5亿美元3.95%优先收据。
这么低的融资本钱，不仰慕是假的，几乎可以说虐心。
职业里能到达这个水平的公司不过5家，而除了龙湖一家非公有制企业，也就只要央企或许享受到这个待遇。
一、为什么龙湖融资本钱低？
房企融资本钱的凹凸，首要取决于企业性质、规划以及运营风格等要素。
反观龙湖，无论是规划仍是布景，都没有压倒性的优势，为什么融资才干足以比美央企？
我想，这和龙湖一向稳健的运营风格密不可分。
从债款结构来看，2019上半年，龙湖归纳假贷总额1400亿元，净负债率为53.0%，处于职业较低水平。
在有息负债中，龙湖一年内到期债款为137.6亿元，占总债款份额仅为9.8%，而龙湖的运营性收入将彻底掩盖利息支出。
从现金短债比来看，截止2019上半年，龙湖的现金/短债比为4.22，可见其具有极强的偿债才干，这是其取得低本钱融资的重要原因。
曩昔几年，职业加杠杆是常态，龙湖是为数不多的很少碰非标、影子银行，和信任的企业。
针对龙湖的融资，邵明晓曾表明，“咱们没用任何高本钱融资的方法，十分自律，才使得今日的龙湖有这么多授信额度。”
国际三大评级安排标普、穆迪、惠誉，给予龙湖的评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”，均为出资级评级。
可见龙湖偿债才干极强，违约危险极低。
在19年中期成绩发布会上，有记者问到吴亚军关于龙湖上市十年的感触，
她答复说：“关于上市公司来讲，没有故事，便是好故事。”
低本钱融资，正是龙湖沉着的底气。
二、龙湖还有什么优势？
龙湖作为一家非公有制企业，融资体现在业界名列前茅。那么比较其他房企，他的优势终究在哪？
财政稳健仅仅成果，究其根源，不得不提及龙湖稳健的区域布局，以及开展战略。
从2015年起，龙湖显着加大了出资力度，可是土地整体溢价率并不高，符合其一向镇定的出资风格。
根据对未来房价不会爆发式增加的判别，龙湖在全国选用的是要点布局、深度聚集的形式。
现在，龙湖进入全国50多个城市，这个数量相对同规划房企而言，仍是比较抑制。
到2019年底，龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额，在全集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。
可见，龙湖坚持布局热门城市群，坚持了相对健康和合理的供货结构，为其后续盈余增加奠定了坚实基础。
除了地产开发之外，龙湖还将商业运营、长租公寓以及才智服务作为主航道事务，协同开展。
例如商业运营方面，龙湖19年上半年商场出租率高达98%，收益同比大增25.7%，到达21.1亿。
在低迷的消费环境下，如此亮眼的数据，充沛展现了龙湖微弱的运营才干，和较高的品牌价值。
此外，据2019年敬业度调查成果显现，龙湖得分从16年的76%上升到19年的84%，再创前史新高。
与同行比较，龙湖敬业度高出约10个点；与国际500强最佳雇主均匀分比较，龙湖高出5个点，可见其安排竞争力优胜。
前两天，在龙湖年会上，吴亚军更是对龙湖的未来寄予厚望：
地产开发事务，2029年权益出售额要到达9000亿；
商业运营事务，到2029年商业项目估计开业300家；
长租公寓方面，2029年收入要到达1000亿；
才智服务事务，2029年权益收入要到达2000亿。
吴亚军说，面向未来，龙湖要做一家没有鸿沟的公司。
除了主航道事务以外，龙湖也在默默耕耘养老、产城等事务，等候开放的机遇。
信任龙湖下一个十年，会愈加沉着。
三、房企应向龙湖学什么？
房地产对资金高度依靠，未来十年房企最中心的竞争力，要看融资才干。
上一年5月以来，境内外融资继续收紧，传统融资途径受限，短时间内难有起色。
对许多房企而言，他们既没有龙湖高度自律的融资技术，也没有龙湖的开展规划，未来怎样才干找到钱？
1、回款为王
融资状况两极分化严峻，有些房企可以拿到低利率长账期融资，有些房企即使是以高利率融资，也很难借到钱。
不依靠外部融资的状况下，加速出售回款、增强本身造血才干，也能存活好久。
2、卡准融资窗口期
关于商业银行和长时间资金商场来说，都是以天然年作为周期。每个周期内显着利首先低后高、融资额度先富余后严重。
因而，面临严峻的融资环境，捉住年头的窗口期，是要害中的要害。
3、上市、分拆上市
2019年已有6家房企经过上市获取资金，例如德信、中梁、新力等；
还有些房企经过火拆上市进行多元融资，例如佳兆业、年代将物业分拆上市，宝龙商业在年底登陆港股。
4、财物证券化
相关于银行贷款、信任等传统融资方法，现在监管对财物证券化的情绪较为宽松。
ABS、供应链金融，以及未来的REITs，都有或许成为房企融资的突破口。
面临职业周期下行，房企的危险来历不只限于融资途径。
龙湖的低本钱融资当然值得称道，可是其稳健且全面的运营才干更值得学习。
只要保持稳健运营，增强本身造血才干，才干活下去而且活得更好。
涛哥杂谈（ID：jerryhetalk），十年地产从业，重视房企动态，回答职场困惑，个人微信：taogezatan03，欢迎沟通、协作、约稿。
